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Immobilienwert nach einer Erbschaft zu hoch? 5 Punkte zu Feststellungsbescheid und Nachweis nach § 198 BewG

Autorenbild: Maximilian Enkert
Maximilian Enkert
vor 2 Minuten
5 Min. Lesezeit

Kurzüberblick: Den Wert einer geerbten Immobilie stellt das Finanzamt in einem eigenen Bescheid fest, dem Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert. Wer diesen Wert für zu hoch hält, muss sich gegen genau diesen Bescheid wenden, nicht erst gegen den Erbschaftsteuerbescheid. § 198 Bewertungsgesetz (BewG) erlaubt es, einen niedrigeren Wert nachzuweisen, in der Regel durch ein Verkehrswertgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).


Verkehrswertgutachten auf dem Schreibtisch eines Finanzbeamten


Warum das Verfahren für viele Erben relevant ist


Immobilien machen einen erheblichen Teil steuerpflichtiger Erbschaften aus. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts wurde 2025 durch Erbschaften und Vermächtnisse Grundvermögen im Wert von 33,0 Milliarden Euro steuerlich erfasst, 20,3 Prozent mehr als im Vorjahr. Das entspricht rund 42 Prozent des insgesamt erfassten geerbten Vermögens von 77,9 Milliarden Euro. Die Statistik enthält nur Fälle, in denen tatsächlich Steuer festgesetzt wurde. Erbschaften innerhalb der Freibeträge sind darin nicht enthalten.


Zugleich wurden die steuerlichen Bewertungsverfahren mit dem Jahressteuergesetz 2022 für Stichtage ab dem 1. Januar 2023 an die ImmoWertV angepasst. Das kann zu höheren Grundbesitzwerten führen, vor allem dort, wo keine passenden Daten des örtlichen Gutachterausschusses vorliegen. Einen allgemeinen Überblick zur Bewertung im Erbfall gibt unser Beitrag Erbschaft & Verkehrswertermittlung.


1. Wer den Wert feststellt und wie


Für die Erbschaftsteuer wird der Wert einer Immobilie gesondert festgestellt (§ 151 BewG), und zwar vom Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt (§ 152 BewG). Die Erben werden in der Regel zur Abgabe einer Feststellungserklärung aufgefordert. Die Frist dafür muss mindestens einen Monat betragen (§ 153 BewG).

Bewertet wird nach den §§ 176 ff. BewG, je nach Objektart im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Vorrangig werden dabei Daten der Gutachterausschüsse verwendet, etwa Vergleichsfaktoren oder Liegenschaftszinssätze. Fehlen solche Daten, greift das Gesetz auf festgelegte Pauschalwerte zurück. Das Verfahren ist bewusst typisiert, weil die Finanzverwaltung sehr viele Fälle bearbeiten muss. Eine Besichtigung der Immobilie findet in der Regel nicht statt.


2. Wann der steuerliche Wert zu hoch sein kann


Typisierung bedeutet, dass Merkmale, die deutlich vom Üblichen abweichen, im Grundbesitzwert meist nicht abgebildet werden. Die ImmoWertV bezeichnet solche Merkmale als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale und nennt in § 8 Abs. 3 unter anderem:


  • besondere Ertragsverhältnisse, etwa deutlich unter dem Markt liegende Mieten,

  • Baumängel und Bauschäden,

  • wirtschaftlich nicht mehr nutzbare Gebäude, die zur Freilegung anstehen,

  • Bodenverunreinigungen.


Eine Prüfung liegt daher vor allem bei älteren, sanierungsbedürftigen oder untypischen Immobilien nahe. Ob der Marktwert tatsächlich unter dem Grundbesitzwert liegt, zeigt erst die Einzelbewertung.


3. Der richtige Bescheid und die Fristen


Der Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert ist ein sogenannter Grundlagenbescheid. Einwände gegen den Immobilienwert sind deshalb gegen diesen Bescheid zu richten. Mit einem Einspruch gegen den späteren Erbschaftsteuerbescheid lässt sich der festgestellte Wert nicht angreifen (§ 351 Abs. 2 Abgabenordnung).


Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 355 AO). Ein Einspruch muss nicht sofort begründet werden, und Unterlagen können grundsätzlich nachgereicht werden. Allerdings kann das Finanzamt eine Frist setzen, nach deren Ablauf verspätet vorgelegte Nachweise unberücksichtigt bleiben können (§ 364b AO). Das weitere Vorgehen im Einzelfall stimmen Erben am besten mit ihrem Steuerberater ab.


Der Nachweis kann auch bereits zusammen mit der Feststellungserklärung eingereicht werden. Das kann ein späteres Einspruchsverfahren vermeiden.


4. Was als Nachweis in Betracht kommt


§ 198 Abs. 1 BewG gibt Steuerpflichtigen das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Absatz 2 nennt, wessen Gutachten dafür regelmäßig geeignet ist:

„Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen." – § 198 Abs. 2 BewG

Daneben kann nach § 198 Abs. 3 BewG auch ein tatsächlicher Kaufpreis als Nachweis dienen. Voraussetzung ist, dass die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft wurde und sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht verändert haben. Das betrifft vor allem Erbengemeinschaften, die zeitnah verkaufen.


Die Nachweislast liegt bei den Erben. Nach den Erbschaftsteuer-Richtlinien ist ein Gutachten mit methodischen Mängeln oder unzutreffenden Wertansätzen zurückzuweisen, ohne dass das Finanzamt ein Gegengutachten erstellen muss. Auszüge aus der Kaufpreissammlung genügen als Nachweis nicht.


5. Worauf es beim Gutachten ankommt


Für den Nachweis gelten nach § 198 Abs. 1 Satz 2 BewG grundsätzlich die Vorschriften der ImmoWertV. Ein belastbares Gutachten erfüllt deshalb vor allem vier Anforderungen:


  • Richtiger Stichtag: Bei einer Erbschaft ist grundsätzlich der Todestag des Erblassers maßgeblich (§ 11 in Verbindung mit § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Das Gutachten bezieht sich also rückwirkend auf diesen Tag.

  • Ortsbesichtigung und vollständige Unterlagen: Grundbuchauszug, Baupläne, Wohnflächenberechnung, gegebenenfalls Mietverträge und Energieausweis.

  • Anerkannte Verfahren: Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren nach ImmoWertV, erläutert in unserem Beitrag Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV.

  • Nachvollziehbarkeit: Jeder Wertansatz, insbesondere jeder Abschlag für Mängel oder Besonderheiten, muss begründet und dokumentiert sein.


Ob sich ein Gutachten wirtschaftlich lohnt, hängt vom möglichen Wertunterschied, den persönlichen Freibeträgen und dem Steuersatz ab. Diese Abwägung gehört in die Hände des Steuerberaters.


Häufige Fragen


Gegen welchen Bescheid richtet sich der Einspruch, wenn der Immobilienwert zu hoch ist? Gegen den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert. Er ist Grundlagenbescheid für die Erbschaftsteuer. Ein Einspruch allein gegen den Erbschaftsteuerbescheid kann den festgestellten Wert nicht ändern.


Wessen Gutachten ist für den Nachweis nach § 198 BewG regelmäßig geeignet? Nach § 198 Abs. 2 BewG das Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder von Sachverständigen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert wurden.


Reicht eine Online-Bewertung oder Maklereinschätzung als Nachweis? In aller Regel nicht. Die Nachweislast liegt bei den Erben, und Unterlagen mit methodischen Mängeln werden zurückgewiesen. Regelmäßig geeignet ist ein Gutachten nach ImmoWertV durch die in § 198 Abs. 2 BewG genannten Stellen oder Personen.


Kann ein Verkaufspreis als Nachweis dienen? Ja, nach § 198 Abs. 3 BewG, wenn die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft wurde und sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben.


Geerbte Immobilie bewerten lassen


Berger & Enkert Immobilienbewertung erstellt Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und ImmoWertV, auch zur Vorlage beim Finanzamt, für Immobilien in Nürnberg, Fürth, Erlangen, Schwabach und der gesamten Metropolregion. Unsere Gutachten entsprechen dabei immer den notwendigen Voraussetzungen.


Nach Ortsbesichtigung und Eingang aller Unterlagen liegt das Gutachten in der Regel nach rund sechs Wochen vor. Bei laufenden Fristen empfiehlt sich deshalb eine frühzeitige Anfrage.



Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Rechtsstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder. Er ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall. Berger & Enkert Immobilienbewertung erbringt ausschließlich Sachverständigenleistungen zur Immobilienbewertung und keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Für Fragen zu Einspruch, Fristen und Steuerberechnung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt. Trotz sorgfältiger Prüfung übernehmen wir keine Gewähr für die Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte.


Ob und in welcher Höhe das Finanzamt einen niedrigeren Wert anerkennt, entscheidet die Finanzverwaltung im Einzelfall.


Quellen


 
 
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