Verkehrswertgutachten bei der Schenkung einer Immobilie
Vermögen planvoll weitergeben – steuerlich klug, rechtssicher und auf einer belastbaren Wertgrundlage.
Immobilie verschenken - mit Weitblick statt Eile
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten überträgt, kann Steuern sparen, Vermögen gezielt weitergeben und frühzeitig klare Verhältnisse schaffen. Anders als im Erbfall haben Sie hier echten Gestaltungsspielraum: Sie bestimmen Zeitpunkt, Umfang und Bedingungen der Übertragung.
Doch auch bei der Schenkung kann Steuer anfallen – und Grundlage dafür ist, wie beim Erbfall, der Verkehrswert der Immobilie. Das Finanzamt setzt diesen Wert nach standardisierten Verfahren an, die individuelle wertmindernde Faktoren häufig nicht berücksichtigen. Ein qualifiziertes Gutachten weist den tatsächlichen, oft niedrigeren Wert nach und schützt Sie vor einer überhöhten Schenkungssteuer.
Als Sachverständige aus Nürnberg bewerten wir Immobilien in der gesamten Metropolregion – von Fürth über Erlangen bis Schwabach. Unsere Gutachten werden vom Finanzamt anerkannt und halten einer rechtlichen Prüfung stand.
Der Nutzen eines Gutachtens im Erbfall
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Rechtssicherer Wertnachweis gegenüber dem Finanzamt – statt pauschaler Ansätze.
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Schutz vor überhöhter Schenkungssteuer durch zu hoch angesetzte Finanzamtswerte.
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Korrekte Abbildung wertmindernder Rechte wie Nießbrauch oder lebenslanges Wohnrecht.
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Belastbare Grundlage für eine gestaffelte Übertragung über mehrere Jahre.
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Klare, nachvollziehbare Basis für alle Beteiligten – auch bei mehreren Beschenkten.
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Nutzbar als Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 198 BewG.
Freibeträge & Zehnjahresfrist - der wichtigste Hebel
Bei der Schenkung gelten dieselben persönlichen Freibeträge wie bei der Erbschaft – mit einem entscheidenden Unterschied: Sie können alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Wer frühzeitig und gestaffelt überträgt, kann die Steuerlast erheblich senken oder ganz vermeiden.
Welcher Stichtag gilt für die Bewertung bei einer Schenkung?
Maßgeblich ist der Tag der Ausführung der Schenkung – also der Zeitpunkt, zu dem das Eigentum rechtlich übergeht, in der Regel die notarielle Beurkundung. Wir bewerten genau auf diesen Stichtag.
Kann ich die Zehnjahresfrist mehrfach nutzen?
Ja – und genau das ist der zentrale Gestaltungshebel. Wer heute überträgt und in zehn Jahren erneut, kann denselben Freibetrag zweimal nutzen. Bei frühzeitiger Planung lässt sich so auch ein deutlich über dem Freibetrag liegender Immobilienwert steuerfrei weitergeben.
Nießbrauch & Wohnrecht - wertmindernd, aber kalkulierbar
Häufig behalten sich Schenkende bei der Übertragung ein Recht am Objekt vor – entweder ein lebenslanges Wohnrecht (Nutzung der eigenen Wohnung bleibt gesichert) oder einen Nießbrauch (Nutzung und Fruchtziehung, z. B. Mieteinnahmen, verbleiben beim Schenkenden). Beide Rechte mindern den steuerlich anzusetzenden Wert der Schenkung.
Der Kapitalwert des Rechts – berechnet auf Basis des Ertragswerts der Immobilie und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten – wird vom Verkehrswert abgezogen. Je jünger der Berechtigte und je höher der Ertragswert, desto größer der Abschlag und desto geringer die Steuerlast.
Beispiel:
Eine Mutter überträgt ihrer Tochter ein Mehrfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 800.000 €. Sie behält sich einen Nießbrauch vor. Der Kapitalwert des Nießbrauchs – berechnet nach dem Jahresreinertrag und der statistischen Lebenserwartung – beträgt 180.000 €. Der steuerlich anzusetzende Schenkungswert sinkt damit auf 620.000 €.
Da der Freibetrag für Kinder bei 400.000 € liegt, sind noch 220.000 € steuerpflichtig – statt 400.000 € ohne Nießbrauch. Die Steuerersparnis ist erheblich.
Wir bewerten Verkehrswert und Kapitalwert des Rechts nachvollziehbar und dokumentieren beides für das Finanzamt. Die steuerliche Gestaltung – insbesondere die Wahl zwischen Wohnrecht und Nießbrauch – sollte mit Ihrem Steuerberater abgestimmt werden.
Der ABLAUF
01
Die ORTSBESICHTIGUNG
Bei einer zeitnahen Begehung begutachten und dokumentieren wir Ihre Immobilie. Einen Besichtigungstermin können wir in der Regel innerhalb von 14 Tagen sicherstellen.
02
Die WERTERMITTLUNG
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Prüfung der technischen und rechtlichen Gegebenheiten
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Auswertung der vorhanden Unterlagen und Beschaffung ggf. fehlender Dokumente
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Beschaffung von Auskünften bei den entsprechenden Ämtern und Instituten
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ausführliche Marktrecherche aufgrund aktueller Daten
03
ÜBERGABE und NACHBESPRECHUNG
Sie erhalten Ihr sorgfältig ausgearbeitetes und nachvollziehbares Wertgutachten inkl. einer Begründung des ermittelten Wertes von uns.
Die Kosten
Die Kosten richten sich transparent nach Aufwand und Wert der Immobilie – ohne versteckte oder nachträgliche Posten.
Ein Kompaktgutachten für bspw. eine interne Aufteilung der Schenkung erhalten Sie ab ca. 1.500 € netto, ein gerichtsfestes Vollgutachten für das Finanzamt ab ca. 2.100 € netto. Welche Gutachtenart im jeweiligen Fall sinnvoll ist, klären wir im kostenlosen Erstgespräch.
Häufig gestellte Fragen
Lohnt sich ein Gutachten bei einer Schenkung überhaupt?
Sobald der Immobilienwert in die Nähe des Freibetrags kommt oder ihn übersteigt, ist ein Gutachten sinnvoll. Das Finanzamt setzt den Wert nach standardisierten Verfahren an – individuelle wertmindernde Faktoren bleiben dabei häufig unberücksichtigt. Ein Gutachten weist den tatsächlichen, oft niedrigeren Wert nach und kann die Schenkungssteuer erheblich reduzieren oder vermeiden.
Was ist der Unterschied zwischen Freibetrag bei Schenkung und Erbschaft?
Für Kinder gelten bei Schenkung und Erbschaft identische Freibeträge (400.000 €). Bei Eltern und Großeltern dagegen gilt im Erbfall Steuerklasse I mit 100.000 € Freibetrag, bei einer Schenkung nur Steuerklasse II mit 20.000 €. Dieser Unterschied ist wenig bekannt und sollte bei der Planung berücksichtigt werden.
Ist die Schenkung günstiger als das Vererben?
Das hängt vom Einzelfall ab. Der entscheidende Vorteil der Schenkung ist die Möglichkeit, die Zehnjahresfrist strategisch zu nutzen – also Freibeträge mehrfach auszuschöpfen, was beim Erbfall nur einmal möglich ist. Die steuerliche Gesamtrechnung sollte mit einem Steuerberater abgestimmt werden; wir liefern den belastbaren Verkehrswert als Grundlage.
Brauche ich für eine Schenkung einen Notar?
Ja. Die Übertragung von Grundstücken und Immobilien ist in Deutschland notariell beurkundungspflichtig (§ 311b BGB). Der Notar wickelt auch die Grundbuchumschreibung ab. Unser Gutachten liefert die Wertgrundlage, die der Notar und das Finanzamt benötigen.