Restnutzungsdauer-Gutachten
zur Erhöhung Ihrer AfA
Höhere Abschreibung bei vermieteten Immobilien – durch qualifizierten Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 EStG.
Mehr aus Ihrer vermieteten Immobilie herausholen
Wer eine Immobilie vermietet, kann die jährliche Abnutzung des Gebäudes steuerlich abschreiben – die sogenannte AfA (Absetzung für Abnutzung). Standardmäßig geschieht das pauschal auf Basis einer gesetzlich unterstellten Gesamtnutzungsdauer. Diese pauschale Betrachtung benachteiligt Eigentümer älterer oder sanierungsbedürftiger Objekte: Die tatsächliche Restnutzungsdauer ist häufig deutlich kürzer als unterstellt – und damit die mögliche Abschreibung höher.
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt es ausdrücklich, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer anzusetzen – vorausgesetzt, sie wird qualifiziert nachgewiesen. Genau dafür erstellen wir das Restnutzungsdauer-Gutachten: methodisch korrekt nach ImmoWertV 2021 und den Anforderungen des Bundesfinanzhofs, anerkannt vom Finanzamt.
Ihre Vorteile
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Höhere jährliche AfA – und damit eine spürbar geringere Steuerlast.
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Qualifizierter Nachweis gegenüber dem Finanzamt nach BMF-Schreiben und BFH-Rechtsprechung.
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Besonders wirkungsvoll bei Altbauten und Objekten mit Renovierungsstau.
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Rechnet sich in vielen Fällen bereits im ersten Jahr der höheren Abschreibung.
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Abstimmung auf Wunsch direkt mit Ihrem Steuerberater.
Wie die AfA funktioniert – und wo der Hebel liegt
Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudewert – nicht der Grund und Boden, da dieser sich nicht abnutzt. Der gesetzliche AfA-Satz richtet sich nach dem Baujahr:
Ab wann rechnet sich das Gutachten?
Das Gutachten kostet 1.500 € netto. Bereits eine Erhöhung der AfA um 1 Prozentpunkt bei einem Gebäudewert von 300.000 € bringt 3.000 € mehr Abschreibung pro Jahr. Bei einem Steuersatz von 42 % entspricht das einer jährlichen Steuerersparnis von 1.260 € – das Gutachten amortisiert sich damit bereits im ersten Jahr.
Bei höheren Gebäudewerten oder größeren Sprüngen in der Restnutzungsdauer ist der Hebel entsprechend größer.
Was das Gutachten leisten muss – die BMF-Anforderungen
Das Finanzamt erkennt eine kürzere Restnutzungsdauer nur an, wenn sie durch ein qualifiziertes Gutachten belegt wird. Der Bundesfinanzhof hat in seiner Rechtsprechung (zuletzt BFH vom 23.01.2024, IX R 14/23) konkrete Anforderungen definiert, die das Gutachten erfüllen muss. Das ursprüngliche BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde zum 01.12.2025 aufgehoben; maßgeblich ist nun die aktuelle BFH-Rechtsprechung:
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Zertifizierter Sachverständiger
Das Gutachten muss von einem öffentlich bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt werden. Beide Voraussetzungen erfüllen wir als Sachverständigenbüro.
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Methodik nach ImmoWertV 2021
Die Restnutzungsdauer ist nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung zu ermitteln – unter Berücksichtigung von Baujahr, Modernisierungsgrad und Gesamtnutzungsdauer.
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Vollständige Objektdokumentation
Bauzustand, Bauweise, technische Anlagen, Modernisierungen und wertbeeinflussende Faktoren müssen vollständig dokumentiert und in die Bewertung eingeflossen sein.
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Nachvollziehbare Begründung
Jede Abweichung von der typisierten Gesamtnutzungsdauer muss nachvollziehbar begründet sein – pauschale Aussagen ohne Herleitung werden vom Finanzamt nicht akzeptiert.
Was passiert, wenn das Finanzamt das Gutachten ablehnt?
Bei einem korrekt erstellten Gutachten, das alle BMF-Anforderungen erfüllt, ist eine Ablehnung die Ausnahme. Sollte das Finanzamt dennoch Einwände erheben, stehen wir für Rückfragen und Erläuterungen zur Verfügung. Die rechtliche Durchsetzung im Einspruchsverfahren erfolgt durch Ihren Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht.
Der ABLAUF
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Die ORTSBESICHTIGUNG
Bei einer zeitnahen Begehung begutachten und dokumentieren wir Ihre Immobilie. Einen Besichtigungstermin können wir in der Regel innerhalb von 14 Tagen sicherstellen.
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Die WERTERMITTLUNG
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Prüfung der technischen und rechtlichen Gegebenheiten
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Auswertung der vorhanden Unterlagen und Beschaffung ggf. fehlender Dokumente
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Beschaffung von Auskünften bei den entsprechenden Ämtern und Instituten
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ausführliche Marktrecherche aufgrund aktueller Daten
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ÜBERGABE und NACHBESPRECHUNG
Sie erhalten Ihr sorgfältig ausgearbeitetes und nachvollziehbares Wertgutachten inkl. einer Begründung des ermittelten Wertes von uns.
Häufig gestellte Fragen
Für welche Immobilien lohnt sich das Gutachten?
Besonders lohnend ist es bei älteren Gebäuden und Objekten mit Renovierungsstau, bei denen die tatsächliche Restnutzungsdauer deutlich kürzer ist als die gesetzlich unterstellte. Je größer dieser Unterschied und je höher der Gebäudewert, desto größer die jährliche Steuerersparnis. Bei neueren, gut unterhaltenen Objekten fällt der Hebel kleiner aus.
Erkennt das Finanzamt das Gutachten an?
Bei einem qualifizierten Gutachten, das der aktuellen BFH-Rechtsprechung (BFH vom 23.01.2024, IX R 14/23) entspricht, ist die Anerkennung der Regelfall. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde zum 01.12.2025 aufgehoben – maßgeblich sind nun die Vorgaben des BFH. Wir erstellen das Gutachten nach ImmoWertV 2021 mit vollständiger Dokumentation entsprechend dieser Anforderungen.
Brauche ich dafür meinen Steuerberater?
Empfehlenswert ja: Wir liefern das qualifizierte Gutachten zur Restnutzungsdauer; Ihr Steuerberater bringt die höhere AfA in der Steuererklärung zum Ansatz und begleitet Sie bei Rückfragen des Finanzamts. Auf Wunsch stimmen wir uns direkt mit Ihrer steuerlichen Vertretung ab.
Brauchen Erbengemeinschaften ein Gutachten?
Ein Gutachten ist sinnvoll, denn ein in neutraler, nachvollziehbarer Wert beugt Streit vor und schafft eine faire Grundlage für die Aufteilung oder die Auszahlung einzelner Miterben.
Gilt das auch für gewerblich genutzte Immobilien?
Ja. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gilt für alle Gebäude, bei denen die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die gesetzlich unterstellte – unabhängig von der Art der Nutzung. Bei gemischt genutzten Objekten oder reinen Gewerbeimmobilien gelten teilweise abweichende AfA-Sätze als Ausgangsbasis; Ihr Steuerberater berät Sie zu den Details.