Erbschaft & Verkehrswertermittlung: So ermitteln Erben den Immobilienwert richtig

Kurzüberblick

• Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der zum Stichtag unter normalen Marktbedingungen erzielbar wäre – rechtlich definiert in § 194 BauGB.

• Für die Erbschaftsteuer zählt der Wert am Todestag (Bewertungsstichtag gemäß § 11 i.V.m. § 9 ErbStG).

• Seit 2023 setzt das Finanzamt die Immobilienbewertung nach angepassten Regeln des BewG spürbar strenger um – was höhere Grundbesitzwerte zur Folge haben kann.

• Erben können per Gegennachweis (§ 198 BewG) einen niedrigeren gemeinen Wert belegen (z. B. durch ein Verkehrswertgutachten), um die Steuer zu senken.

Was bedeutet „Verkehrswert“?

Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für ein Grundstück oder eine Immobilie ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielt würde (§ 194 BauGB). Praktisch ist das der realistische Marktpreis, den ein unabhängiger Dritter zu diesem Zeitpunkt zahlen würde.

Wann brauchen Erben den Verkehrswert?

1. Erbschaftsteuer

   Für die Steuer wird der Wert am Todestag angesetzt (Bewertungsstichtag). Der Wert fließt in die Steuerberechnung nach Abzug der Freibeträge (§ 16 ErbStG) und mit den Steuersätzen (§ 19 ErbStG) ein.

2. Erbschein & Nachlassabwicklung

   Die Gerichts- und Notarkosten orientieren sich am Nachlasswert – bei Immobilien oft am Verkehrswert. Ein nachvollziehbarer Wert verhindert Rückfragen und Verzögerungen.

3. Erbauseinandersetzung & Auszahlung von Miterben

   Ein unabhängiges Gutachten schafft eine faire Basis für Auszahlungen und beugt Streit vor.

4. Verkauf oder Vermietung

   Für Preisfindung, Vermarktung und Finanzierung ist ein marktgerechter Wert entscheidend.

Finanzamt vs. Sachverständiger: So unterscheiden sich die Bewertungen

• Finanzamt

  Bewertet nach Bewertungsgesetz (BewG) und zugehörigen Regeln. Seit dem Jahressteuergesetz 2022 sind die Verfahren (insb. Ertrags- und Sachwert) an die ImmoWertV angepasst – in der Praxis führen diese Standardansätze häufig zu höheren Werten als individuelle Gutachten.

• Unabhängiger Sachverständiger

  Erstellt ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten zum Stichtag, berücksichtigt Objektzustand, Rechte/Lasten, Modernisierungsstau, energetischen Zustand, Lagebesonderheiten und Marktdaten – also alle wertbeeinflussenden Faktoren des Einzelfalls.

  
  

Wichtig: Hältst du den steuerlichen Grundbesitzwert für zu hoch, kannst du über § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen – regelmäßig mithilfe eines Gutachtens.

Einspruch & Gegengutachten: So senkst du eine zu hohe Steuer

1. Bescheide prüfen:

   • Feststellungsbescheid Grundbesitzwert (kommt i. d. R. vom Lagefinanzamt).

   • Erbschaftsteuerbescheid (setzt die Steuer fest).

2. Fristen wahren: Für den Einspruch gilt regelmäßig 1 Monat ab Bekanntgabe (§ 355 AO).

3. Nachweis eines niedrigeren Werts: § 198 BewG erlaubt den Ansatz eines niedrigeren gemeinen Werts – in der Praxis meist per Verkehrswertgutachten eines Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen.

Praxis-Tipp: Ein frühzeitig beauftragtes, sauberes Gutachten spart oft Zeit, Doppelarbeit und im Ergebnis Steuern.

FAQ – Erbschaft & Verkehrswertermittlung

Ist der Maklerpreis gleich Verkehrswert?

Nicht zwingend. Der Verkehrswert ist ein objektivierter Marktwert am Stichtag; Angebotspreise spiegeln oft Wunschvorstellungen wider. Gerichte/Behörden verlangen i. d. R. Gutachten nach § 194 BauGB.

Welcher Stichtag gilt für die Erbschaftsteuer?

Regelmäßig der Todestag des Erblassers (Bewertungsstichtag nach § 11, Entstehung nach § 9 ErbStG).

Das Finanzamt hat „zu hoch“ bewertet – was tun?

Innerhalb von 1 Monat Einspruch einlegen und einen niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 BewG nachweisen (z. B. mit Verkehrswertgutachten).

Brauche ich einen Erbschein für die Grundbuchumschreibung?

Häufig ja – alternativ genügt ein notarielles Testament/Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll.

Welche Freibeträge gelten?

Kurzfassung: 500.000 € (Ehegatte/Lebenspartner), 400.000 € (Kinder), 200.000 € (Enkel), u. a. – Details in § 16 ErbStG.