Immobilie verschenken: Warum der Verkehrswert über die Schenkung entscheidet

Die Schenkungsteuer hat 2025 einen Rekordwert erreicht. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes setzten die Finanzverwaltungen im Jahr 2025 Schenkungsteuer in Höhe von 8,1 Milliarden Euro fest – ein Plus von 67,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr und fast eine Verdopplung gegenüber 2023. Das geschenkte Grundvermögen selbst ging im gleichen Zeitraum leicht auf 18,6 Milliarden Euro zurück (–2,1 Prozent).

Für Familien, die ein Haus oder eine Wohnung an die nächste Generation übergeben, hängt daran eine sehr konkrete Zahl. Was das Finanzamt für die Immobilie ansetzt, bestimmt die Bemessungsgrundlage. Und dieser Wert entsteht zunächst ohne Ortstermin, ohne Blick auf den Zustand des Gebäudes und ohne die Rechte, die sich Eltern bei einer Übergabe häufig vorbehalten.

Das Finanzamt bewertet typisiert, nicht individuell

Wird eine Immobilie verschenkt, ermittelt das Finanzamt für den Bewertungsstichtag einen Grundbesitzwert nach den §§ 176 ff. Bewertungsgesetz (BewG). Dieses Verfahren ist bewusst pauschalierend aufgebaut: Es arbeitet mit gesetzlich vorgegebenen Modellwerten, typisierten Nutzungsdauern und standardisierten Bewirtschaftungskosten. Es ist ein Massenverfahren – und es besichtigt das Objekt nicht.

Genau dort entstehen Abweichungen. Der typisierte Grundbesitzwert kennt weder einen Sanierungsstau noch eine ungünstige Grundrissstruktur, weder Lärmimmissionen noch eine Belastung im Grundbuch. Er kennt den konkreten Zustand des Objekts am Stichtag nicht. Liegt der tatsächliche Verkehrswert unter dem typisierten Wert, wird die Schenkung auf einer Bemessungsgrundlage besteuert, die es am Markt so nicht gibt.

Die Öffnungsklausel: § 198 BewG verweist auf die ImmoWertV

Der Gesetzgeber hat diesen Konflikt gesehen und einen Gegenbeweis vorgesehen. § 198 Abs. 1 Satz 1 BewG bestimmt: Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen.

Entscheidend ist Satz 2 derselben Vorschrift. Für den Nachweis gelten grundsätzlich die auf Grundlage des § 199 Abs. 1 Baugesetzbuch erlassenen Vorschriften – also die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die Immobilienwertermittlungsanweisung (ImmoWertA) führt § 198 Abs. 1 Satz 2 BewG ausdrücklich als Beispiel für den „Anwendungsbereich kraft Verweisung" der ImmoWertV auf (ImmoWertA Nr. 1.(1).1 Buchst. b).

Das hat eine praktische Konsequenz, die häufig unterschätzt wird: Der Gegenbeweis gegen den Grundbesitzwert ist kein steuerliches Argument, sondern eine Wertermittlung nach dem allgemein anerkannten Standard der Verkehrswertermittlung. Wer den niedrigeren Wert belegen will, muss ihn methodisch nach ImmoWertV herleiten – nachvollziehbar, stichtagsbezogen und begründet.

§ 198 Abs. 2 BewG benennt zudem, wessen Gutachten regelmäßig als Nachweis dienen kann: das Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. BauGB oder das von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind. Eine formlose Maklereinschätzung oder ein Online-Preisindikator erfüllt diese Anforderung nicht.

Als dritter Weg kommt nach § 198 Abs. 3 BewG ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück in Betracht, sofern die maßgeblichen Verhältnisse unverändert geblieben sind. Bei Schenkungen innerhalb der Familie existiert ein solcher Kaufpreis naturgemäß selten.

Nießbrauch und Wohnungsrecht: der größte Wertfaktor

Die meisten Immobilienschenkungen im Familienkreis erfolgen nicht lastenfrei. Die übergebende Generation behält sich typischerweise einen Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) oder ein Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) vor. Damit wird das Objekt zwar übertragen, wirtschaftlich aber weiterhin von den Schenkern genutzt.

Die ImmoWertV regelt die Bewertung solcher Belastungen ausdrücklich. Nach § 47 Abs. 1 ImmoWertV kann der Wert des belasteten Grundstücks aus Vergleichspreisen oder ausgehend vom Wert des fiktiv unbelasteten Grundstücks ermittelt werden. § 47 Abs. 5 ImmoWertV schreibt für die Kapitalisierung vor: Sind Rechte oder Belastungen an das Leben gebunden, ist mit Leibrentenbarwertfaktoren zu kapitalisieren. Die maßgeblichen Faktoren stammen aus der Veröffentlichung „Versicherungsbarwerte für Leibrenten" des Statistischen Bundesamtes (ImmoWertA Nr. D.I.4).

Größenordnung: das Rechenbeispiel der ImmoWertA

Anhang D der ImmoWertA enthält eine amtliche Beispielrechnung, die die Dimension sichtbar macht. Bewertet wird eine Eigentumswohnung mit 140 m² Wohnfläche und einer marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete von 11.000 Euro pro Jahr, belastet mit einem unentgeltlichen Nießbrauch zugunsten einer 76-jährigen Berechtigten:

Position	Wert
Verkehrswert der fiktiv unbelasteten Eigentumswohnung	320.000 €
Verkehrswert der mit Nießbrauch belasteten Wohnung	204.000 €
Wert des Nießbrauchs (Recht der Berechtigten)	88.000 €

Der Nießbrauch mindert den Verkehrswert im Beispiel um rund 116.000 Euro, also um etwa 36 Prozent. Bemerkenswert ist die zweite Zahl: Der Wert des Rechts (88.000 Euro) ist nicht identisch mit der Wertminderung des Grundstücks (116.000 Euro). Die ImmoWertA formuliert das als Grundsatz – der Wert eines Rechtes oder einer Belastung kann von dem Werteinfluss auf das betroffene Grundstück abweichen (ImmoWertA Nr. 47.3).

Wer beide Größen gleichsetzt, rechnet falsch. Es handelt sich um zwei verschiedene Bewertungsfragen mit unterschiedlichen Kapitalisierungszinssätzen und unterschiedlichen Zahlungsströmen. Wie der vorbehaltene Nießbrauch steuerlich behandelt wird, folgt zudem eigenen Regeln des Bewertungsgesetzes und gehört in die Hand des Steuerberaters. Die Verkehrswertermittlung selbst folgt der ImmoWertV.

Wann sich ein Verkehrswertgutachten rechnet

Ein Gutachten ist kein Selbstzweck. Es lohnt sich dann, wenn eine begründete Erwartung besteht, dass der typisierte Wert am Objekt vorbeigeht. Typische Konstellationen:

• Erheblicher Instandhaltungsrückstand – Dach, Heizung, Leitungen oder Fenster am Ende der Lebensdauer. Der typisierte Wert unterstellt einen ordnungsgemäßen Unterhaltungszustand.

• Vorbehaltener Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht mit langer voraussichtlicher Laufzeit.

• Weitere Belastungen im Grundbuch – Wegerechte, Leitungsrechte, Leibgedinge.

• Objekte mit eingeschränkter Marktgängigkeit – sehr große Einfamilienhäuser in strukturschwachen Lagen, Zuschnitte, die am Markt kaum nachgefragt werden, gemischt genutzte Objekte.

• Bestehende Mietverhältnisse zu deutlich untermarktlichen Konditionen.

• Denkmalschutz oder bauordnungsrechtliche Beschränkungen, die die Nutzbarkeit begrenzen.

  
  

Ein Verkehrswertgutachten hat bei Schenkungen darüber hinaus eine zweite Funktion, die oft erst Jahre später relevant wird: Es dokumentiert den Wert zum Übergabestichtag. Bei späteren Auseinandersetzungen unter Geschwistern, bei Pflichtteilsergänzungsansprüchen oder im Zugewinnausgleich existiert dann eine methodisch belastbare Grundlage statt einer Rekonstruktion aus dem Rückblick. Die rechtliche Bewertung dieser Ansprüche gehört zum Notar oder Rechtsanwalt – die Wertgrundlage liefert das Gutachten.

Wir beraten Sie gerne in einem kostenlosen Erstgespräch, ob ein Gutachten für Sie sinnvoll ist. Kontaktieren Sie uns hier.

Drei Fehler, die bei Immobilienschenkungen teuer werden

Der falsche Stichtag. Maßgeblich ist der Bewertungsstichtag der Schenkung, nicht der Tag der Gutachtenerstellung. Ein Gutachten mit einem Stichtag Monate nach der notariellen Übergabe bewertet den falschen Zeitpunkt.

Die unzureichende Qualifikation. § 198 Abs. 2 BewG benennt den Kreis geeigneter Ersteller ausdrücklich. Eine Zertifizierung ohne Akkreditierung der Zertifizierungsstelle genügt den gesetzlichen Anforderungen nicht.

Die fehlende Innenbesichtigung. Der Vorteil eines Gutachtens gegenüber dem typisierten Verfahren liegt gerade in der objektindividuellen Feststellung von Zustand, Ausstattung und Mängeln. Ein Gutachten ohne Ortstermin gibt diesen Vorteil auf.

Fazit

Bei einer Immobilienschenkung ist der Wert keine Nebensache, sondern die Bemessungsgrundlage. Das Finanzamt setzt zunächst einen typisierten Grundbesitzwert an; § 198 BewG eröffnet den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts und verweist dafür auf die Vorschriften der ImmoWertV. Bei belasteten Objekten – insbesondere bei vorbehaltenem Nießbrauch – bewegen sich die Unterschiede nach der amtlichen Beispielrechnung der ImmoWertA in der Größenordnung von rund einem Drittel des Verkehrswerts. Wer eine Immobilie überträgt, sollte den Wert kennen, bevor der Notartermin stattfindet.

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Häufige Fragen

Muss bei einer Immobilienschenkung immer ein Gutachten erstellt werden?

Nein. Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert von Amts wegen nach den §§ 176 ff. BewG. Ein Verkehrswertgutachten ist ein Angebot des Gesetzgebers nach § 198 BewG, den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zu führen. Es ist sinnvoll, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine Abweichung vom typisierten Wert bestehen.

Wer darf ein Gutachten zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts erstellen?

Nach § 198 Abs. 2 BewG kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. BauGB dienen oder das Gutachten von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind.

Wie stark mindert ein Nießbrauch den Verkehrswert einer Immobilie?

Das hängt von der marktüblich erzielbaren Miete, der Lebenserwartung der berechtigten Person und dem Kapitalisierungszinssatz ab. In der Beispielrechnung des Anhangs D der ImmoWertA sinkt der Verkehrswert einer Eigentumswohnung von 320.000 Euro auf 204.000 Euro – eine Minderung von rund 36 Prozent. Nach § 47 Abs. 5 ImmoWertV ist mit Leibrentenbarwertfaktoren zu kapitalisieren, wenn die Belastung an das Leben gebunden ist.

Ist der Wert des Nießbrauchs identisch mit der Wertminderung des Grundstücks?

Nein. Nach ImmoWertA Nr. 47.3 kann der Wert eines Rechtes oder einer Belastung vom Werteinfluss auf das betroffene Grundstück abweichen. Beide Größen werden getrennt ermittelt, teilweise mit unterschiedlichen Kapitalisierungszinssätzen.

Welcher Stichtag gilt für die Bewertung bei einer Schenkung?

Maßgeblich ist der Bewertungsstichtag der Schenkung, nicht der Zeitpunkt der Gutachtenerstellung. Die Wertermittlung muss die allgemeinen Wertverhältnisse und den Objektzustand zu diesem Stichtag abbilden.

Genügt eine Online-Bewertung oder eine Maklereinschätzung als Nachweis?

Nein. § 198 Abs. 2 BewG benennt den Kreis geeigneter Gutachtenersteller ausdrücklich. Preisindikationen ohne Ortstermin und ohne methodische Herleitung nach ImmoWertV erfüllen diese Anforderungen nicht.

Wir erstellen Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV, einschließlich der Bewertung von Nießbrauch, Wohnungs- und sonstigen Rechten nach §§ 46 ff. ImmoWertV.

Steuerliche Fragen zu Freibeträgen, Steuerklassen und zur Gestaltung der Übertragung klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Hinweis: Dieser Beitrag informiert über die Grundsätze der Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Eine steuerliche Beratung im Sinne des Steuerberatungsgesetzes erfolgt ausschließlich durch Angehörige der steuerberatenden Berufe.

Quellen:

• Statistisches Bundesamt (Destatis), Pressemitteilung Nr. 306 vom 26. August 2026: „Festgesetzte Erbschaft- und Schenkungsteuer erreicht 2025 mit 21,4 Milliarden Euro neuen Höchstwert"

• Bewertungsgesetz (BewG), § 198 – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), §§ 46–47

• Immobilienwertermittlungsanweisung (ImmoWertA), Nr. 1.(1).1, Nr. 47.3, Anhang D