Zugewinnausgleich bei Immobilien im Alleineigentum: Was wirklich ausgeglichen wird – und wie ein Gutachten hilft

Zugewinnausgleich kurz erklärt:

• Nicht das Haus selbst wird geteilt, sondern der Vermögenszuwachs (Zugewinn) zwischen Eheschließung und Zustellung des Scheidungsantrags.

• Auch bei Alleineigentum zählt die Wertsteigerung der Immobilie zum Zugewinn des Eigentümers.

• Erbschaften/Schenkungen bleiben als Anfangsvermögen geschützt; deren Wertzuwachs während der Ehe ist ausgleichspflichtig.

• Für faire Ergebnisse braucht es nachvollziehbare Werte zum Beginn und zum Ende des Güterstands – idealerweise per Verkehrswertgutachten.

Warum ein Verkehrswertgutachten unverzichtbar ist

1) Rechtssicherheit statt Schätzwerte

Gerichte, Anwälte und Notare stützen Vergleiche auf nachprüfbare Marktwerte. Online-Rechner oder Maklermeinungen ersetzen kein unabhängiges Gutachten.

2) Exakte Abgrenzung Anfangs- vs. Endvermögen

Ein Gutachten zum Bewertungsstichtag (i. d. R. Zustellung des Scheidungsantrags) verhindert Streit über Preisblasen, Sanierungen oder Marktschwankungen.

3) Dokumentation investiver Maßnahmen

Modernisierungen, Sondertilgungen oder Eigenleistungen werden belegt und bewertet. So wird sichtbar, was die Wertsteigerung tatsächlich verursacht hat.

Rechtlicher Hintergrund: Zugewinngemeinschaft und Ausgleichspflicht

Grundprinzip

• Ohne Ehevertrag leben Paare automatisch im Güterstand der Zugewinngemeinschaft.

• Jeder Ehepartner behält sein eigenes Vermögen und seine Schulden.

• Am Ende der Ehe wird jedoch geschaut, wer während der Ehe welchen Zugewinn erzielt hat.

  
  

Definition Zugewinn

• Zugewinn = Endvermögen – Anfangsvermögen

• Hat ein Ehepartner mehr Zugewinn erzielt als der andere, muss er die Hälfte der Differenz ausgleichen.

  
  

Rolle der Immobilie

• Befand sich ein Haus oder eine Wohnung schon vor der Ehe im Eigentum, zählt es zum Anfangsvermögen.

• Der Wertzuwachs während der Ehe (z. B. durch Sanierung, Marktentwicklung) zählt jedoch zum Zugewinn.

  
  

So wird gerechnet: Ein praxisnahes Beispiel

Ausgangslage:

• Ehebeginn 2015. Ein Ehepartner besitzt ein Haus (Alleineigentum).

• Marktwert 2015 (Anfangsvermögen): 300.000 €

• Marktwert 2025 (Endvermögen/Stichtag): 450.000 €

  
  

Rechnung Zugewinn Immobilie (vereinfacht):

• Wertzuwachs: 450.000 € – 300.000 € = 150.000 €

• Dieser Zugewinn zählt beim Eigentümer in die Gesamtbetrachtung.

• Ausgleich: Die Hälfte des Gesamtzugewinns beider Ehegatten wird verglichen/ausgeglichen.

Wichtig: Maßgeblich ist der Gesamtzugewinn je Person (inkl. Konten, Schulden, Depots usw.). Das Immobilienbeispiel zeigt nur einen Baustein – ein Gutachten liefert die belastbare Grundlage für den Immobilienanteil.

Sichern Sie sich Klarheit beim Zugewinnausgleich – mit einem unabhängigen, gerichtsfesten Gutachten. Berger & Enkert Immobilienbewertung unterstützt Sie professionell und zuverlässig. Kontaktieren Sie uns gerne für eine Erstberatung.