Immobilienbesitz und Scheidung: Warum eine professionelle Immobilienbewertung jetzt entscheidend ist

Wenn die Ehe endet – was passiert mit dem gemeinsamen Haus?

Eine Scheidung ist nicht nur eine emotionale Belastung, sondern oft auch ein komplexes wirtschaftliches und rechtliches Problem, wenn Immobilien im Spiel sind. Häufig steht das gemeinsame Haus im Mittelpunkt: Wer behält es? Soll verkauft werden? Und wie wird überhaupt der Wert ermittelt, der im Zugewinnausgleich eine zentrale Rolle spielt?

Verkehrswert vs. Marktwert – Was bedeutet das?

Verkehrswert und Marktwert – was gilt nach der ImmoWertV 2021?

Im Zusammenhang mit Scheidung, Zugewinnausgleich oder gerichtlichen Auseinandersetzungen wird häufig vom Marktwert gesprochen. Rechtlich maßgeblich ist jedoch der Verkehrswert gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021)

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Definition des Verkehrswerts nach § 2 ImmoWertV 2021

Der Verkehrswert (Marktwert) wird in der ImmoWertV 2021 wie folgt definiert:

„Der Verkehrswert ist der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Diese Definition ist gesetzlich verbindlich und bildet die Grundlage für alle anerkannten Immobilienbewertungen in Deutschland.

Warum „Marktwert“ umgangssprachlich – aber rechtlich Verkehrswert?

Der Begriff Marktwert wird häufig im Alltag oder von Immobilienportalen verwendet. Juristisch ist der Marktwert kein Verkehrswert, sofern er nicht nach den Vorgaben der ImmoWertV ermittelt wurde.

Nicht ausreichend sind:

• Schätzungen aus Online-Bewertungstools

• Angebotspreise aus Immobilienportalen

• subjektive Einschätzungen von Eigentümern oder Kaufinteressenten

  
  

Diese berücksichtigen weder:

• rechtliche Rahmenbedingungen (z. B. Wohnrechte, Nießbrauch),

• einen klar definierten Wertermittlungsstichtag,

• noch normierte Bewertungsverfahren.

  
  

Besonderheit bei Scheidung: Der Wertermittlungsstichtag

Gerade bei Scheidungen ist der Stichtagswert entscheidend.Für den Zugewinnausgleich wird der Verkehrswert zu einem rechtlich relevanten Zeitpunkt benötigt – häufig:

• zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags

• oder zu einem gerichtlich festgelegten Stichtag

Die ImmoWertV 2021 schreibt ausdrücklich vor, dass Wertveränderungen nach dem Stichtag nicht berücksichtigt werden dürfen. Das macht eine professionelle Verkehrswertermittlung unverzichtbar.

Verkehrswert ≠ Angebotspreis

Ein häufiger Irrtum:Der Verkehrswert ist nicht identisch mit dem Angebotspreis einer Immobilie.

Verkehrswert (ImmoWertV)	Angebotspreis
Objektiv & normiert	Subjektiv & marktabhängig
Rechtssicher	Nicht gerichtsfest
Berücksichtigt Rechte & Belastungen	Oft ohne Detailprüfung
Stichtagsbezogen	Zukunftsorientiert

Warum ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV 2021 notwendig ist

Ein nach ImmoWertV 2021 erstelltes Verkehrswertgutachten:

• erfüllt die gesetzlichen Anforderungen,

• ist vor Gericht und bei Anwälten anerkannt

• bildet eine neutrale Grundlage für Ausgleichszahlungen

• schützt beide Parteien vor finanzieller Benachteiligung

Gerade bei Trennung und Scheidung schafft eine objektive, normgerechte Bewertung Transparenz und reduziert Konfliktpotenzial erheblich..

3 Gründe, warum ein Verkehrswertgutachten bei Scheidung sinnvoll ist

1. Objektive Grundlage für faire Entscheidungen

Bei einer Scheidung sind Emotionen hoch – und die Verhandlung über den Wert eines Hauses kann schnell zum Streitpunkt werden. Ein neutraler Sachverständiger schafft Klarheit und nimmt subjektive Bewertungen aus der Diskussion.

2. Rechtssicherheit vor Gericht

Wenn die Aufteilung des Vermögens nicht einvernehmlich gelingt, sind gerichtsfeste Gutachten oft unerlässlich. Sie basieren auf anerkannten Verfahren und können vor Gericht als belastbarer Beweis dienen.

3. Grundlage für Auszahlung oder Verkauf

Soll ein Ehepartner das Haus übernehmen, muss die Auszahlungssumme fair und nachvollziehbar berechnet werden. Ebenso ist eine valide Marktwerteinschätzung für einen erfolgreichen Verkauf unerlässlich – gute Vorbereitung spart Zeit, Stress und oft auch Kosten.

Wie funktioniert die Verkehrswertermittlung bei Scheidung?

Ein zertifizierter Immobiliensachverständiger analysiert verschiedene Faktoren, darunter:

• Objektattribute: Größe, Lage, Baujahr, Zustand

• Rechte und Belastungen: Wohnrechte, Nießbrauch, Grundschulden

• Marktdaten: Verkaufspreise vergleichbarer Objekte

• Stichtagsbezogene Bewertung: Für den Zugewinnausgleich ist oft ein exakter historischer Stichtag entscheidend (z. B. Datum der Einreichung des Scheidungsantrags).

Das Ergebnis ist ein strukturiertes, nachvollziehbares Verkehrswertgutachten, das als rechtlich belastbare Entscheidungsgrundlage dient.

Bei Fragen zum Thema wenden Sie sich gerne direkt an uns!